Ипотечное покрытие: проблемы правоприменения
Публикация

Елена Киндеева, директор по правовоым вопросам ООО "Спецдепозитарий Сбербанка"

Энциклопедия российской секьюритизации 2016

Ипотечное покрытие: проблемы правоприменения

Основные направления развития и обеспечения стабильности и функционирования финансового рынка Российской Федерации на период 2016-2018 годов[1] предусматривают дальнейшее развитие рынка облигаций. В целях повышения роли рынка капитала в финансовой системе Банк России предполагает не только осуществить совершенствование института секьюритизации и создать единые стандарты, но и совершенствовать инфраструктуру управления обеспечением.

В соответствии с ст.ст. 32 и 33 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее – Закон) специализированный депозитарий  на основании договора с эмитентом облигаций с ипотечным покрытием (далее - эмитент) или управляющим ипотечным покрытием (далее - управляющий) осуществляет учет имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием, хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением указанным имуществом.

Безусловно, в настоящее время, когда специализированными депозитариями, эмитентами и управляющими наработан определенный опыт по управлению ипотечным покрытием, а регулирующие их деятельность нормативные правовые акты  устарели[2] и не в полной мере отвечают изменившемуся гражданскому законодательству и потребностям рынка, совершенствование инфраструктуры управления ипотечным покрытием облигаций  необходимо.

Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие при   осуществлении деятельности специализированного депозитария ипотечного покрытия, которые, на наш взгляд, требуют более четкого законодательного  и нормативного регулирования.

Хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие и депозитарный учет закладных.

На специализированный депозитарий ипотечного покрытия (далее также спецдепозитарий) Законом возложена функция по хранению  имущества, составляющего ипотечное покрытие. Спецдепозитарий обязан принимать на хранение и хранить документы, которыми подтверждены обеспеченные ипотекой требования, ценные бумаги в документарной форме и документы, подтверждающие права на иное имущество, составляющее ипотечное покрытие.

 Как правило, в состав ипотечного покрытия входят обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа,  удостоверенные закладными. Закон устанавливает требования хранения документарных ценных бумаг в специализированном депозитарии (ч. 2 ст. 33 Закона), но не определяет способ их хранения. Закладные могут быть переданы в спецдепозитарий на хранение (без депозитарного учета) или обездвижены и переданы на депозитарный учет для хранения и учета на счете депо эмитента, открытом в спецдепозитарии.  Депозитарный учет закладных  не является обязательным. Передача на депозитарный учет всецело зависит от решения эмитента, хотя очевидно, что при передаче прав на закладные от предшествующего кредитора к эмитенту проставление на каждой закладной (хранящейся к тому времени в спецдепозитарии) отметки о новом владельце закладной занимает более длительное время, чем проведение депозитарной операции по списанию закладных со счета депо предыдущего кредитора и зачисления их на счет депо, открытый эмитенту, а также не исключает совершение ошибок при проставлении отметок.

Временная выдача закладных эмитенту для внесения изменений в условия закладной.

При выпуске жилищных облигаций с ипотечным покрытием в состав ипотечного покрытия входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений, а это значит, что залогодателями и должниками по таким требованиям являются физические лица. Правовое состояние граждан не статично: физические лица вступают в брак, расторгают брак, осуществляют раздел  имущества при расторжении брака, умирают, вступают в наследство. Все эти события в жизни физических лиц влекут за собой необходимость внесения изменений в закладную.

Положениями п.п. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998  № 102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено право должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной изменить ранее установленные условия закладной, заключив соглашение об изменении содержания закладной.

Соглашение должно предусматривать  либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной,  либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдачу новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Указанное соглашение должно быть представлено в орган по государственной регистрации прав для государственной регистрации, которая осуществляется в течение одного дня с момента обращения, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

В случае если соглашение предусматривает аннулирование закладной  и  выдачу новой закладной, то должна быть также представлена новая закладная, которая вручается залогодержателю взамен аннулированной закладной, остающейся на хранении в архиве органа по государственной регистрации прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

            Таким образом, для изменения ранее установленных условий закладной  Закон об ипотеке императивно устанавливает обязательность представления в орган по государственной регистрации прав оригинала закладной, который, в случае включения удостоверенного закладной права требования в состав ипотечного покрытия, должен храниться в спецдепозитарии. 

Для внесения изменений в закладную спецдепозитарий должен выдать закладную владельцу закладной, т.е. перестать осуществлять ее хранение. Вместе  с тем, если  исходить из буквального толкования норм Закона, спецдепозитарий должен хранить закладную постоянно, весь период времени, в который закладная включена в состав ипотечного покрытия. 

Но сам по себе факт включения закладной в состав ипотечного покрытия не может служить препятствием для внесения изменений в закладную, иное означало бы необоснованное ограничение прав физических лиц, являющихся залогодателями или должниками по этой закладной. Спецдепозитарий не может препятствовать реализации прав, предоставленных физическим лицам и эмитенту  Законом об ипотеке. 

Безусловно, внесения изменений в закладную не может осуществляться эмитентом  без получения предварительного согласия спецдепозитария на внесение изменений.

Но какие документы должны быть представлены спецдепозитарию для получения согласия? Каков  порядок временной выдачи спецдепозитарием закладной эмитенту? На какой срок, учитывая, что внесение изменений в закладную требует представления ее в орган по государственной регистрации прав, спецдепозитарий вправе выдать закладную?  Требуется ли уведомление Банка России, если закладная длительное время не возвращается эмитентом в спецдепозитарий, хотя не исключена из реестра ипотечного покрытия и  платежи по такой закладной поступают эмитенту регулярно? Все эти вопросы требуют дополнительного нормативного урегулирования.

Изменение условий закладной или замена предмета залога?

Позиция Банка России по вопросу возможности внесения изменений в закладную была высказана в письме Департамента коллективных инвестиций и доверительного управления, направленном в адрес ООО «Спецдепозитарий Сбербанка»[3]. По изложенному в указанном письме мнению Департамента, правила, предусмотренные п.п. 6 и 7 ст. 13 Закона об ипотеке, представляют собой изменение обеспеченного ипотекой обязательства,[4] требование по которому входит в состав ипотечного покрытия и, соответственно, находится в залоге у владельцев облигаций с ипотечным покрытием. Департамент полагает, что поскольку замена предмета залога допускается по соглашению залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 345 ГК РФ), спецдепозитарий вправе дать согласие эмитенту облигаций с ипотечным покрытием на распоряжение закладной, входящей в состав ипотечного покрытия, в связи с внесением в условия закладной изменений, при наличии соглашения эмитента и владельцев облигаций с ипотечным покрытием о замене соответствующего предмета залога в виде закладной[5].

Закон не выделяет закладные как документарные ценные бумаги, которые могут входить в состав ипотечного покрытия, а всего лишь уточняет, что входящие в состав ипотечного покрытия обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа могут быть удостоверены закладной (ст. 3 Закона).  

Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия. При этом залог возникает с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца (ч. 1 ст. 11 Закона).

Таким образом, в залоге в силу закона находится ипотечное покрытие в целом. При этом залог каждой отдельной закладной не оформляется в соответствии с требованиями Закона об ипотеке и не возникает с момента  проставления специальной залоговой надписи на каждой закладной или, при депозитарном учете закладных, с момента фиксирования факта залога закладной по счету депо.

Если ипотечное покрытие составляют только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, удостоверенные закладными, не следует ли к залогу ипотечного покрытия применять нормы ст. 358.1 ГК РФ, регулирующие залог  имущественных прав (требований), вытекающие из обязательства залогодателя? Эмитенту облигаций с ипотечным покрытием принадлежат права требования о возврате денежных средств и он является кредитором в кредитном (заемном) обязательстве, из которого вытекает закладываемое право, т.е. является залогодателем, а залогодержателями по такому залогу являются владельцы облигаций.

Залог документарных ценных бумаг регулируется иными нормами ГК РФ, а именно ст. 358.16, в соответствии с которой залог закладной возникает с момента передачи ее залогодержателю, если иное не установлено законом или договором, а в случае, если закладная обездвижена (передана на депозитарный учет) залог возникает с момента внесения записи о залоге по счету, на котором учитываются права владельца закладной, если законом или договором не установлено, что залог возникает позднее[6].

Залог ипотечного покрытия является «квази» залогом, залогодержатели – владельцы облигаций с ипотечным покрытием не обладают правом обращения взыскания как на ипотечное покрытие в целом, так и на закладные, входящие в состав ипотечного покрытия. Вместе с тем, по общему правилу к отдельным видам залога должны применяться общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). В связи с этим, представляется, что в   Законе следует определить, какие нормы ГК РФ подлежат применению к залогу ипотечного покрытия.

Независимо от того, какие нормы ГК РФ применяются к залогу ипотечного покрытия (залог имущественных прав (требований) или залог ценных бумаг),  вряд ли возможно согласиться с тем, что внесение изменений в закладную (например, в части изменения ФИО залогодателя или должника, либо замены умершего  залогодателя его наследником) является изменением обеспеченного ипотекой обязательства и может быть осуществлено только при наличии соглашения эмитента и владельцев облигаций с ипотечным покрытием о замене соответствующего предмета залога в виде закладной, поскольку само имущественное право (требование) о возврате денежных средств не изменяется, а новая закладная, выданная взамен аннулированной, идентифицируется тем же номером государственной регистрации ипотеки, который был указан в аннулированной закладной.

Необходимость внесения изменений в закладную, как правило, не связана с изменением обязательства по возврату основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа. Изменения, вносимые в закладные, условно можно разделить на три группы:

- изменения, связанные с личностью залогодателя или кредитора;

- изменения, направленные на устранение ошибок, допущенных в тексте закладной (адрес объекта недвижимости, его площадь и др.);

- фиксация изменений процентной ставки по кредиту или ежемесячного аннуитетного платежа в связи с наступлением события, предусмотренного   договором и/или условиями закладной.  Этот вид изменений  не фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и если бы такие изменения вносились в договор об ипотеке, то такое соглашение не требует и государственной регистрации.

Допускаем, что могут  иметь место такие изменения закладной, которые затрагивают права владельцев облигаций, поскольку могут влиять на  качество и надежность ипотечного покрытия,  и должны быть осуществлены только с  согласия последних, например, замена предмета ипотеки, указанного в закладной, с погашением закладной и регистрация ипотеки иного объекта недвижимости в обеспечение исполнения обязательств  должника с выдачей новой закладной. Представляется, что такие случаи должны быть определены на законодательном уровне или в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием[7].

Документы, подтверждающие факт страхования недвижимого имущества.

Согласно пп. 3 п. 4.4. во взаимосвязи с пп. 6 п. 4.3. Правил ведения реестра ипотечного покрытия, утвержденных Приказом ФСФР России от №05-60/пз-н (далее – Правила ведения реестра) к распоряжению о внесении в реестр записи о включении в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству из кредитного договора или договора займа, удостоверенного закладной, должен быть приложен, в том числе, договор страхования недвижимого имущества (копия) или иной документ, подтверждающий факт страхования недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на условиях, предусмотренных Законом.

 По мнению Банка России, изложенном в письме, направленном в адрес ООО «Спецдепозитарий Сбербанка»[8], факт страхования подтверждается либо договором страхования либо страховым полисом (свидетельством, сертификатом, квитанцией), врученным страховщиком страхователю.

Формально, если представлена копия договора страхования требования Правил ведения реестра выполнено. Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 957 ГК РФ  договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса.

Таким образом, наличие договора страхования само по себе не свидетельствует о том, что недвижимое имущество застраховано.  

Приведенный в настоящей статье краткий анализ законодательства и правоприменительной практики наглядно показывает актуальные направления совершенствования  законодательных и нормативных актов, регулирующих вопросы управления ипотечным покрытием.

 

 

 

[1] ЦБ РФ, Декабрь, 2015/ http://www.cbr.ru/finmarkets/files/development/opr_1618.pdf

[2] Так, Положение о деятельности специализированного депозитария ипотечного покрытия и Правила ведения реестра ипотечного покрытия утверждены Приказом ФСФР от 01.11.2005 № 05-60/пз-н и последние изменения в указанные акты вносились в 2008 г.

[3] Письмо ЦБ РФ от 05.08.2014 исх. № 54-1-1-1/1396

[4] Курсив автора

[5] Курсив автора

[6] Приведенные выше нормы ГК РФ, регулирующие залоговые правоотношения, действуют с 01.07.2014,  введены Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ, 23.12.2013, N 51, ст. 6687

 

 

[7] Часть 1 статьи 14 Федерального закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 461-ФЗ

[8] Письмо от 29.04.2015 исх. № 54-1-3-1/1258